آمار رسمی قیمت مسکن کجاست؟

به گزارش پایگاه خبری نقدینه ، بیش از یک سال است که مرکز آمار ایران و بانک مرکزی، انتشار داده‌های متوسط قیمت خرید و اجاره مسکن را متوقف کرده‌اند. این موضوع، تصمیم‌گیری شهروندان، سرمایه‌گذاران و سیاست‌گذاران را با چالش مواجه کرده و فضایی از حدس و گمان را دامن زده است. آنچه در پشت این سکوت قرار دارد، گره‌ای نهادین از انتقال سامانه‌ها، تعارض وظایف و نبود الزام قانونی برای شفافیت است.

آخرین داده‌های رسمی متوسط قیمت مسکن از مرکز آمار ایران مربوط به سال ۱۴۰۰ و از بانک مرکزی متعلق به مردادماه سال گذشته است.

این وقفه طولانی، همزمان با مهاجرت اجباری ثبت معاملات از سامانه یکپارچه پیشین به دو سامانه جدید «کاتب» (زیرمجموعه سازمان ثبت اسناد) و «خودنویس» (وابسته به وزارت راه و شهرسازی) رخ داده است. به نظر می‌رسد این پراکندگی، دسترسی مراجع رسمی آمار را به داده‌های کامل و به‌روز قطع کرده است.

الزامی به ارائه آمار به بانک مرکزی نداریم

در میانه این خلأ، نهاد‌های مسئول، انگشت اتهام را به سوی یکدیگر نشانه رفته‌اند. اعظم قویدل، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، در گفت‌و‌گو با «ایران» با تأکید بر آمادگی فنی این سازمان، علت اصلی را تأخیر وزارت راه و شهرسازی در ایجاد سرویس‌های لازم برای دریافت برخط آمار از سامانه «کاتب» عنوان می‌کند. وی صراحتاً اعلام می‌کند: «مقرره یا قانونی که سازمان ثبت را ملزم به ارائه آمار به بانک مرکزی کند، وجود ندارد؛ بنابراین بانک مرکزی برای تکمیل داده‌های آماری باید آن را از وزارت راه و شهرسازی دریافت کند، چون سامانه دیگر ثبت معاملات، یعنی سامانه خودنویس متعلق به وزارت راه و شهرسازی است، بسیاری از معاملات در سامانه خودنویس ثبت می‌شود برای مثال اکثر اجاره‌نامه‌ها که به طور عرف کمتر از دو ساله است، در سامانه خودنویس ثبت می‌شود. سامانه کاتب در واقع سکو و درگاه دیجیتال است که چندین درگاه و سامانه از جمله سامانه ثبت الکترونیک اسناد به آن متصل است.» سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور می‌گوید: «این سازمان به وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده تا این وزارتخانه نیز سرویس اتصال برای دریافت این آمار را برقرار کند تا آمار را به صورت برخط از سازمان ثبت دریافت کند، اما وزارت راه هنوز سرویس ارتباطی را آماده نکرده است و امکان تبادل اطلاعات بین سازمان و وزارت راه، از سوی این وزارتخانه برقرار نشده است تا اطلاعات برخط را از سازمان ثبت اسناد دریافت کنند.»

سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک توضیح می‌دهد: سامانه ثبت الکترونیک اسناد همان سامانه‌ای است که دفاتر اسناد رسمی زمانی که سند رسمی را تنظیم می‌کنند در این سامانه ثبت می‌شود. زمانی که شما سندی را در دفتر اسناد رسمی تنظیم می‌کنید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت می‌شود و این سامانه اثرش را روی سامانه جامع املاک می‌گذارد یعنی تغییر مالکیت یا محدودیت ایجاد می‌گردد. پس کاتب یک درگاه و یک سکو است که چندین سامانه به آن متصل است. اینکه می‌گوییم معاملات املاک در کاتب ثبت می‌شود یعنی اینکه وارد درگاه کاتب می‌شویم تا در نهایت معامله را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت کنیم.

وزارت راه و شهرسازی آماده ارائه آمار است

توپ عدم اعلام آمار تحولات مسکن در زمین وزارت راه و شهرسازی است، اما نرگس رزبان، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن این وزارتخانه، روایت متفاوتی ارائه می‌دهد. وی تصویب نشدن الزامات فنی در «کارگروه تعامل‌پذیری دولت الکترونیک» را مانع اصلی می‌داند و می‌گوید: «اگر کارگروه تصویب کند، ما اطلاعات را از کاتب می‌گیریم و به بانک مرکزی می‌دهیم.» رزبان می‌گوید: «طبق آیین‌نامه، اطلاعات سامانه کاتب باید به وزارت راه و شهرسازی ارائه شود، ما نیز آمادگی دریافت این اطلاعات را داریم، اما این اقدام منوط به تصویب کارگروه تعامل پذیری دولت الکترونیک شده است، کارگروه تعامل‌پذیری تا کنون برای تبادل اطلاعات سامانه کاتب، یک بار جلسه گذاشته، اما از دستور کار خارج شد و تا کنون نیز با وجود پیگیری ما به عنوان وزارت راه و شهرسازی، جلسه دیگری برگزار نشده است.» وی در خصوص ارائه آمار سامانه خودنویس به بانک مرکزی می‌گوید: «اطلاعات سامانه خودنویس را به‌صورت آفلاین به بانک مرکزی ارائه داده‌ایم و بانک مرکزی می‌تواند اطلاعات را پردازش کند، اما به هر دلیلی اطلاعات منتشر نشده است. برای ارائه اطلاعات به‌صورت برخط به بانک مرکزی و مرکز آمار، باید آمار در بستر جی اس پی (گذرگاه تبادل اطلاعات و خدمات در بین سازمان‌های دولتی) پیاده شود و ریجستر شود، برای این موضوع، سازمان فناوری اطلاعات باید اقدامات لازم را انجام دهد، وزارتخانه تمام وظایف خود را انجام داده است. برای ارائه اطلاعات آنلاین سامانه خودنویس به بانک مرکزی در انتظار این اقدام سازمان فناوری اطلاعات هستیم.

آمار‌های سایه‌ای و نگرانی از آشفتگی بازار

در غیاب آمار رسمی، اعداد و ارقام غیررسمی و گاه متناقضی در رسانه‌ها و بین فعالان بازار دست به دست می‌شود. سمانه محرمی نمین، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک، هشدار می‌دهد که دسترسی اتحادیه به آمار دقیق از سال ۱۴۰۱ قطع شده و حالا «ناچاریم صرفاً بر اساس مشاهدات میدانی صحبت کنیم.» این امر، صحت هر عدد منتشرشده‌ای را زیر سؤال می‌برد.

نرگس رزبان نیز با تأیید بی‌دقتی داده‌های موجود، هشدار جدی‌تری می‌دهد: «دقت داده‌های سامانه خودنویس آنقدر پایین است که اگر منتشر شود، موجب به هم ریختگی بازار می‌شود.» به گفته وی، حجم معاملات ثبت‌شده در این سامانه از میانگین ماهانه ۸ هزار مورد در گذشته، به کمتر از هزار مورد کاهش یافته و این نمونه آماری کوچک، توان نمایندگی از کل بازار را ندارد. او می‌افزاید: «با این حال، اگر سازمان فناوری اطلاعات بستر جی اس پی را آماده و آن را تأیید کند ظرف حداکثر یک هفته اطلاعات سامانه خودنویس به‌صورت بر خط به بانک مرکزی ارسال می‌شود. ما در انتظار جلسه کارگروه تعامل پذیری نیز در این خصوص هستیم.»

چه اثراتی دارد؟

تعلیق آمار رسمی مسکن، تنها یک مشکل فنی نیست؛ بلکه نشانه‌ای از ضعف در سیستم داده‌ها، نبود الزامات شفاف‌ساز و هماهنگی ناکافی میان مجموعه‌های‌مرتبط است. در شرایطی که مسکن به کالایی حساس تبدیل شده، ادامه این سکوت آماری تنها بر دامنه ابهامات می‌افزاید و تصمیم‌گیری را در همه سطوح، از خانوار تا کلان، مشکل می‌کند.

کارکرد این همه سامانه چیست؟

فرشید ایلاتی، کارشناس اقتصاد و سیاست‌گذاری مسکن گفت: در حوزه ارائه آمار مربوط به قیمت مسکن، متولی مشخصی نداریم و موازی کاری نمایان است. تعدد گزارش دهی و نمونه‌هایی که به عنوان نمونه آماری مبنای عمل اعلام میانگین قیمت مسکن قرار می‌گیرد محل سؤال است. به همین دلیل باید مشخص شود متولی ارائه آمار بازار مسکن، بانک مرکزی، مرکز آمار و یا دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی است؟

در ارائه گزارش آماری متوسط قیمت مسکن توسط مراجع مختلف، چند مشکل وجود دارد. اول اینکه متوسط قیمت مسکن باید به صورت کشوری اعلام شود، اما بانک مرکزی عموماً قیمت مسکن شهر تهران را اعلام می‌کند. متوسط قیمت شهر تهران واقعی نیست، چون اولاً با کل کشور متفاوت است و دوم اینکه در مناطق مختلف شهر تهران گاهی اختلاف قیمت یک متر مسکن تا ۳۰۰ میلیون و بیشتر است این فاصله قیمتی، ما را از آمار دقیق قیمت مسکن در مناطق مختلف کشور و مناطق مختلف تهران دور می‌کند.

مشکل دیگر که در دو سال اخیر در ارائه آمار بخش مسکن بوجود آمده، تعداد پایین معاملات است. تا همین چند سال پیش، ماهانه حدود ۱۶ هزار معامله مسکن انجام می‌شد اکنون این عدد به کمتر از دو هزار رسیده است، تعداد پایین معاملات، دقت داده‌ها را برای ارائه آمار کاهش می‌دهد، هر چه تعداد معاملات بالاتر باشد قطعاً میانگین آماری بهتری از داده‌ها به دست می‌آید. مشکل دیگر ارائه آمار در بخش مسکن، مربوط به چگونگی محاسبه آماراست. مراجع اعلام آمار باید به‌صورت شفاف مشخص کنند به عنوان مثال، برای بدست آوردن سهم هزینه اجاره به عنوان مهم‌ترین کالا در سبد هزینه‌ای خانوار که در تورم عمومی هم نقش عمده‌ای دارد، از چه داده‌هایی استفاده می‌کنند و مبنای محاسبه قیمت اجاره چیست؟ اگر مبانی‌ای که برای محاسبه هزینه‌های مسکن استفاده می‌شود، شفاف باشد خیلی از مسائل روشن می‌شود و بسیاری از خطا‌های آماری از بین می‌رود. از سال گذشته قرار شد نحوه محاسبه متوسط قیمت مسکن در تهران توسط بانک مرکزی از متوسط شهر به منطقه به منطقه یا محله به محله تغییر کند، به همین دلیل اعلام آمار قیمت مسکن متوقف شد تا زیرساخت‌ها آماده و مبنای محاسبات عوض و مشکلات برطرف شود.

در طراحی سامانه‌ها نیز در کشور مشکل داریم؛ وزارت ارتباطات به عنوان متولی مرکز ملی تبادل داده باید نقش خود را در راه‌اندازی سامانه‌های مورد نیاز دستگاه‌های مختلف ایفا و از راه‌اندازی سامانه‌های موازی جلوگیری کند./روزنامه ایران